政策信号密集释放 一揽子化债方案将加快出台
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08-30
2022年12月31日,多家主流第三方机构均公布了百强或前两百强房企的销售数据,榜单与2021年相比变化较大,尤其头部房企座次重排。根据克尔瑞的数据,千亿房企仍有20家,但比前一年减少一半。
多年行业一哥碧桂园依然以4643亿元的合同销售额名列第一,但金额同比减少近3000亿。此前的“老五”保利发展(行情600048,诊股)销售同样下滑,但幅度较小,因而得以力压行业标杆万科,升至第二,且与碧桂园的差距缩小至不足百亿,“进三争一”似乎只是时间问题。2021年前五之列的恒大、融创则已经难觅踪影。
业内人士指,目前正处于需求端预期出台政策阶段,其力度及效果将是影响2023年销售、投资增速表现的最大变量。在2023年第一季度或者一二季度交接时,有望见到第三波大政策的加持。而本轮的产能出清方向明确,大部分出险房企最终的结局仍是缩表或退出市场。
坐二望一!保利超万科直逼碧桂园
2022年,中国房地产市场持续承压,行业信心处在低位、市场需求和购买力不足,企业各季度的销售相较往年均表现低迷。
克而瑞数据显示,行业TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%,多数规模房企深陷负增长困局。具体来看,2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑,累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家,另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。
伴随整个行业的调整,百强房企座次重排,尤其千亿房企数量和具体排名变化最大。
据克而瑞数据,2022年房企销售额在千亿以上规模的剩下20家。其中排名第20位的远洋集团销售金额刚刚跨过千亿门槛。而2020年巅峰时期,行业内千亿房企数量为43家。2021年数据与2020年持平。也就是说,2022年一年,千亿房企数量降了一半不止,几乎回到了2017年的水平。
曾经的行业前五“碧万恒融保”,如今已“换了人间”。
碧桂园以4643亿元的合同销售额勉强守住了第一,但与2021年的7588亿相比,直接少了近3000亿,下降比例近四成。万科也下降2000亿元,从6200亿来到4200亿元,排名被原来的老五保利发展反超。保利2021年合同销售额5385亿元,2022年是4573亿元,也下滑了约800亿元。但“剩者为王”时代,保利反而成为第二,甚至与“一哥”碧桂园的差距已不到百亿。
华润、招商、中海等央企地产位次也均显著前移,而此前前五的融创直接掉出了前十,恒大则已难觅踪影,原先的十强选手绿地、世茂同样不知所踪。曾经20名之外的建发房产则一举冲进前十,华发股份(行情600325,诊股)、越秀地产等房企也同样从30名开外冲进前20位。
保利华润招商新增货值居前三
除了现有销售,从未来的销售潜力即土储情况来看,变化同样巨大。
跟据中指院数据,2022年,TOP100企业拿地总额12975亿元,拿地总额同比下降48.9%,全年整体拿地低迷。头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕。2022年,销售额前20企业平均拿地城市数量由上年的33.3个城市下降至9.8个城市,一、二线城市新增土储面积占比较上年分别提升15.5、9.1个百分点至21.5%、58.4%。
从新增货值来看,保利发展、华润置地和招商蛇口(行情001979,诊股)占据榜单前三位。2022年,保利发展以累计新增货值2240亿元占据榜单第一;华润置地和招商蛇口紧随其后,累计新增货值规模分别为2219亿元和1584亿元。越秀地产、建发股份(行情600153,诊股)、滨江集团(行情002244,诊股)等去年表现强势的房企,新增货值也均超千亿。
万科的新增货值竟只有589亿元,排名行业第17位,与其第三的销售规模极不相称。而行业“一哥”碧桂园的反差更大,2022年更是几乎没有新增货值,在100强榜单都找不到名字。
这也与重点城市的土地招拍挂各类企业表现吻合。
根据中指院数据,22城集中供地地方国资成为拿地主力。2022年,22城集中供地,地方国资拿地金额占比达到42%,超过了央国企的37.4%,民企仅为15.8%、混合所有制企业该比为4.8%。
华发股份、华润置地、中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局,央国企参与热度较高,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企,这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。民营企业中,滨江集团保持杭州区域龙头地位,牢牢占据杭州市拿地金额榜首。
有望见到第三波大政策
对于2023年的房地产市场,业内人士认为政策依然是关键变量。
招商银行(行情600036,诊股)研究院零售信贷部的一份最新报告认为,11月地产融资“三支箭”的先后出台标志着政策转向实质性宽松,意味着降杠杆调控融资限制的打开,同时意味着行业供给侧出清基本完成。12月中央经济工作会议中对明年地产政策定调积极,且重点放在了需求提振上。将“支持住房改善”放在了扩大内需的首位,同时提及“因城施策支持刚性和改善性住房需求”,后续需求端出台强力政策的预期增强。
招行认为,未来房地产政策及基本面沿着以下路径演绎:供给侧出清完成——融资端限制打开——需求端政策预期——销售企稳——投资企稳。而目前正处于需求端预期出台政策阶段,其力度及效果将是影响2023年销售、投资增速表现的最大变量。
当下值得关注的是核心城市限购放松力度增强。武汉、佛山与南京再次放松,其中以佛山全市取消限购力度最强。另外,东莞也已宣布取消限购。
国盛证券分析师金晶、肖依依也表示,继续坚定地看多政策,“我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持”。假设政府在2023年一季度将需求侧政策补齐,则销售有望在二季度企稳,在三四季度小幅复苏,预计复苏将从2023年下半年一直持续到2024年,而到2025年有可能因为人口原因及经济阶段性复苏到位而见顶回落。
另外,其认为,本轮的产能出清方向明确,大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。“当前PE、PB并未真实反应企业现状,只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值”。